よくあるご質問
FAQ

法律

  • Q.不動産特定共同事業法とは?

    A.不動産特定共同事業法(不特法)は、出資を募って不動産取引(賃貸・売買等)し、その収益を分配する事業を行う事業者について、許可制度を実施し、業務の適正な運営の確保と投資家の収益を保護することを目的に、1995年4月に施行されました。

    主な許可要件としては、資本金・会計監査・宅地建物取引業者の免許・法令違反者の排除・業務管理者の設置・約款の制定・事業遂行に適確な財産的基礎と人的構成などになります。
    また、許可の取得後も不特法事業者は、年に一度事業報告書を作成し、許可を受けた金融庁長官、国土交通大臣または都道府県知事に提出する義務があります。これによって、一定の基準を下回らないように定期的に審査されています。
    株式会社マリオンは、2004年6月に東京都から許可を取得し(許可番号:東京都知事 第57号)不特法事業を開始、その後、2017年12月の改正法に基づき、2019年4月に国土交通省の許可を取得しました(金融庁長官・国土交通大臣:第100号)。

商品

  • Q.匿名組合契約とは?

    A.匿名組合契約は商法535条に定められた契約形態で、出資者が営業者の不動産事業のために出資し、営業者がその不動産事業から生ずる利益を分配することを約束するものです。対象不動産の所有とその関連執行権全てが営業者に帰属することから、営業者だけが権利義務の主体として現れ、投資家が業務執行に関与しないので匿名と言われます。

  • Q.出資元本は保証されていますか?

    A.元本は保証されていません。
    対象不動産の鑑定評価を年に一度取得し、匿名組合決算を行い、元本価格(買取価格)を確定いたします。
    原則、元本価格(買取価格)は1年間変動いたしません。

  • Q.いくらから申込できますか?

    A.1口1万円(販売当初価格)です。

  • Q.分配日はいつですか?

    A.年に一度(毎年9月)匿名組合決算を行い、匿名組合利益を2か月以内(毎年11月末日。但し、末日が土日・祝日の場合は翌営業日)にお客様の口座に分配します。

  • Q.優先出資が事業開始日時点で募集金額に満たなかった場合は?

    A.事業者である株式会社マリオンが優先出資予定総額に満たなかった金額をみなし出資することで、事業を開始する場合があります。ただし、株式会社マリオンがみなし出資を行わない場合には匿名組合契約は終了し、出資金は出資者に無利息で返還されます。

  • Q.運用期間中は運用状況を確認できますか?

    A.i-Bondチャートにて毎月の運用状況を更新し、開示いたします。尚、i-Bondチャートはユーザー登録後、マイページからご覧いただけます。

  • Q.財産管理報告書とは?

    A.事業者である株式会社マリオンは、不動産特定共同事業法第28条の規定に基づき、事業に係る財産の管理の状況について報告書を作成し、年に一度、事業参加者(お客様)に交付しなければなりません。尚、お客様のマイページ(会員登録後、ご覧いただけます)にてご覧いただけます。

  • Q.鑑定評価額とは?

    A.不動産の鑑定評価に関する法律第2条第1項では「土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利の経済価値を判定し、その結果を価額に表示すること」と定められています。
    不動産鑑定士が多くの取引事例、不動産の経済的価値である効用、収益性等によって検証した客観的な不動産価格です。

  • Q.純資産額とは?

    A.純資産額(元本価格)=「対象不動産の直近の鑑定評価額の合計」ー「匿名組合損失の総額」

  • Q.対象不動産を売却した場合、元本はどうなりますか?

    A.対象不動産の売却等(当該売却等により契約が終了する場合を除きます。)をした後に対象不動産の追加取得を予定しない場合には、対象不動産の売却等をした日が属する計算期間の直後の金銭配当日に、売却等した対象不動産の売却金額(但し、当該対象不動産の取得時の取得額相当額を上限とします。)をもって、以下のとおり、お客様及び劣後出資者である株式会社マリオンに対して、出資の価額の返還いたします。

  • Q.買取価格とは?

    A.買取価格は買取請求時の元本価格となります。

  • Q.分配金の計算式は?

    A.事業収益ー事業費用=匿名組合利益
    匿名組合利益を予定分配率に基づいてお客様に分配いたします。分配の順番についての詳細はこちらをご参照ください。

  • Q.買取請求とは?

    A.買取請求は、事業者である株式会社マリオンがお客様の匿名組合優先出資持分を買い取り、お客様に出資元本を返還することです。但し、出資元本は保証されておりません。
    計算期間内に買取請求をした場合、匿名組合利益は匿名組合決算後、2か月以内(毎年11月末日。但し、末日が土日・祝日の場合は翌営業日)に分配します。但し、計算期間の契約期間分(日割)となります。

    ※買取請求の詳細についてはこちらをご参照ください
    ※金融機関への振込手数料は、買取請求時はお客様負担、匿名組合利益分配時は事業者負担となります

  • Q.途中終了する場合はありますか?

    A.以下の事由が生じた場合には事業は終了することがあります。
    (1)対象不動産全部の売却等の完了
    (2)不動産特定共同事業の継続の不能
    (3)事業者である株式会社マリオンに係る破産手続開始の決定
    (4)出資総額が不動産特定共同事業に対する当初の出資予定総額に満たない場合、事業者である株式会社マリオンが自らの資金を利用した出資を行わないとき、その他のやむを得ない事由があるとき

  • Q.現物不動産投資との違いは?

    A.現物不動産投資の主な5つのリスクを軽減します。

    現物不動産投資 i-Bond(※1)
    価格下落リスク 購入した投資用不動産の価格が、市況の変化によって、将来的に下落するリスク i-Bondは鑑定評価額の5%(劣後出資範囲内)を限度として、価格下落リスクが軽減されます
    流動性リスク 購入した投資用不動産が、市況の変化によって、将来的に売却できないリスク。また、売却を希望する時期に売却できないリスク i-Bondはご資金が必要となった場合、24時間365日買取請求を申請することができます。買取請求後、5営業日以内に現金化いたします(※2)
    空室リスク 賃借人(テナント入居者)が見つからないリスク。また、空室の場合には賃貸収入が入らないリスク i-Bondは業歴30年を超える株式会社マリオンが賃借人(テナント入居者)を募集いたします。また、i-Bondチャートはお客様自身が入居率等の条件を設定することで、予め空室リスクに対してアラート(通知)設定することができます
    家賃滞納リスク 賃借人(テナント入居者)が家賃を滞納するリスク i-Bondは事業者である株式会社マリオンが賃借人(テナント入居者)の入居審査、また保証会社の加入必須等の滞納対策を事前に講じることで、滞納リスクを軽減いたします
    地質学的リスク 地震等によって損害を被る自然災害リスク i-Bondは対象不動産を追加(入れ替え)していくことで、複数及び地域分散(※3)となり、地震等の自然災害リスクを軽減いたします

    ※1 i-Bondは元本及び予定分配率は保証されておりません。また、本表は将来の結果を保証するものではありません

    ※2 お客様からの買取請求が一時的に多発した場合は、不動産の全部又は一部の売却等が完了するまで、一時的に買取請求を留保させていただく可能性があります

    ※3 対象不動産の地域選定基準は首都圏、政令指定都市及び中核市となります

  • Q.地震へのリスク対応は?

    A.原則、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄骨造の新耐震基準(※1)に適合している建物であり、PML値(予想最大損害率)20%以下を基準とします。
    PML値15%以上の場合、火災保険(落雷/破裂/爆発/風災/雹災/雪災/水災/破損)の特約として、地震保険(保険金額に対する30%補償)を付保します。(※2

    ※1 昭和56年に改正された建築基準法(昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。)に基づく建物等の耐震基準を指します

    ※2 区分所有建物の場合、地震保険は付保しません

  • Q.分配や買取時の送金口座はどこになりますか?

    A.匿名組合利益の分配、買取請求の出資元本返還時の送金口座は三井住友銀行の口座となります。

リスク

  • Q.どんなリスクがありますか?

    A.i-Bondには以下のようなリスクがあります。
    1.価格変動リスク(金融商品販売法第3条第1項第1号関連)
     (1)出資金の価格変動リスク
     (2)余裕金の運用に関するリスク
     (3)出資金の返還の保証がないことに関するリスク
     (4)分配について保証がないことに関するリスク
     (5)分配金の変動リスク
    2.信用リスク(金融商品販売法第3条第1項第3号関連)
     (1)不動産特定共同事業者の信用リスク
     (2)借入にかかるリスク
    3.その他のリスク(金融商品販売法第3条第1項第5号、第7号関連)
     (1)法令・税制及び政府による規制変更のリスク
     (2)不動産が滅失・損・劣化するリスク及び環境リスク
     (3)不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵に関するリスク
     (4)不動産にかかる所有者責任に関するリスク
     (5)本契約の解除又は譲渡に制限があることに関するリスク
     (6)匿名組合契約の終了に関するリスク
     (7)匿名組合員は事業に関する指図ができないことに関するリスク
     (8)契約の解除及び買取が一時的に多発することに関するリスク
     (9)対象不動産の変更が予定されていることに関するリスク

    ※リスクの詳細についてはこちらをご参照ください

手続き

  • Q.手続きの流れは?

    A.手続きの流れについてはこちらをご参照ください。
    i-Bondのホームページ上から(1)ユーザー登録、(2)会員情報登録、(3)本人確認キーを入力で会員登録完了、(4)出資申込、(5)契約成立、(6)出資金のお振込み、となります。

  • Q.本人確認書類はどのようなものがありますか?

    A.確認書類は以下のとおりとなります。
    ・日本国籍のお客様
     運転免許証
     各種健康保険・共済組合員証
     マイナンバーカード
     住民基本台帳カード
     国民年金手帳
     パスポート
     住民票の写し
     住民票記載事項証明書
     印鑑登録証明書 など

    ・外国籍のお客様
     在留カード
     特別永住者証明書 など

    ※本人確認書類についてはこちらをご参照ください

  • Q.手数料はいくらですか?

    A.手数料は下記になります。

    申込手数料 0円
    買取手数料 0円
    名義変更手数料 5,000円(消費税別)
    譲渡手数料 5,000円(消費税別)

    ※金融機関への振込手数料はお客様負担となります
    ※各種手数料発生時の消費税を適用します

  • Q.相続手続きについて教えてください。

    A.相続が発生した場合、契約の解除、もしくはお客様の法定相続人様への名義変更手続きが必要になります

    ※相続に関する手続きについては、お客様のマイページ又はお問い合わせフォームよりお問い合わせください

  • Q.第三者への譲渡はできますか?

    A.事業者である株式会社マリオンに所定の必要書類等を提出することで、第三者に譲渡することができます。尚、事業者は正当な理由なく拒否できませんが、正当な理由がある場合は譲渡できない場合がございます。

    ※譲渡に関する手続きについては、お客様のマイページ又はお問い合わせフォームよりお問い合わせください

  • Q.「クーリングオフ」の手続きについて教えてください。

    A.クーリングオフは適用されます。
    お客様は契約成立時書面(不動産特定共同事業法第25条)の交付又は電磁的方法による提供を受けた日から起算して8日を経過するまでの間に、事業者である株式会社マリオンに対して通知することにより、無条件で契約を解除することができます。
    クーリングオフの手続きについては、お問い合わせフォームより以下の必要事項をご記入のうえ、ご連絡ください。不明点等がございましたら、お問い合わせフォームよりお問い合わせください。
    [必要事項]
    ① 契約解除通知
    ② 契約日  ●●●●年●月●日
    ③ 商品名   i-Bond
    ④ 出資口数  ●口
    ⑤ 出資金額  ●●●●●●円

    ※当該書面の交付に代えて、事業者のホームページにおいて電子情報処理組織を使用する方法により当該書面に記載すべき事項の提供が行われた場合にあっては、当該書面が添付された電子メールを送信した日

  • Q.退会できますか?

    A.いつでも退会いただけます。お問い合わせフォームよりお問い合わせください。
    なお、出資されている場合、ログイン後、買取請求を事前にしてください。

㈱マリオン

  • Q.事業者である株式会社マリオンはどんな会社ですか?

    A.1986年設立の不動産賃貸関連サービスを営む会社です。2018年9月に東証JASDAQ市場へ上場いたしました。
    事業内容は賃貸事業を中心として「不動産賃貸サービス」、「不動産証券化サービス」、「不動産売買」となります。
    ※会社の詳細についてはこちらをご参照ください

  • Q.本社はどこにありますか?

    A.本社は新宿区富久町に所有している「ハイホーム本陣」というマンションの1階が本社となります。

    ※会社概要についてはこちらをご参照ください

その他

  • Q.法人契約は可能ですか?

    A.法人でのご契約は可能ですが、i-Bondホームページからのお申込はできません。尚、所定のお手続き及び確認が必要となります。

    ※法人のお客様は、お問い合わせフォームよりお問い合わせください

  • Q.年齢制限はありますか?

    A.年齢制限はございませんが、20歳未満もしくは80歳以上のお客様の場合、i-Bondホームページからはお申込はできません。尚、所定のお手続き及び確認が必要となります。

    ※20歳未満もしくは80歳以上のお客様は、お問い合わせフォームよりお問い合わせください

  • Q.i-Bondは証券会社や銀行で販売していますか?

    A.i-Bondは、証券会社や銀行で販売していません。
    不動産特定共同事業法に基づく不動産証券化商品の販売にあたっては「不動産特定共同事業許可」を取得しなければ、証券会社や銀行でも取扱いはできないことになっております。

  • Q.分配金の課税・確定申告について教えてください。

    A.分配金は雑所得となり、総合課税扱いとなります。
    確定申告が原則必要となります(源泉分離課税ではありません)。お客様の分配金から源泉徴収(20.42%)した後に、お客様のご指定口座に振り込みます。
    ただし、給与の収入金額が2,000万円以下で、かつ、一か所から給与等の支払いを受けており、その給与の全部について源泉徴収される方につきましては、給与所得及び退職所得以外の所得金額(i-Bondの所得金額を含む)が20万円以下である場合等、一定の場合には確定申告が不要な場合もあります。
    ※2013年1月から2037年12月までの25年間、復興特別所得税が課税されるため、源泉徴収税率は20.42%となります ※詳しくは、税理士、所轄の税務署へお問い合わせください ※事業者である株式会社マリオンからの「支払調書」は、毎年1月にマイページ上でご確認いただけます

  • Q.PML値とは?

    A.Probable Maximum Loss の略で、一定期間に想定される地震により建物が被る最大損失率のこと。想定される最大規模の地震により、建物がどの程度の被害を受けるかを、当該建物の再調達価格に対する比率(%)で表す。想定される地震の規模については、通常50 年に10%以上の確率で発生しうる最大の地震動(約475 年に1 回の大地震)を対象とする。不動産証券化では、デューディリジェンスの項目の一つである建物状況調査で使われることが多い。また、建物への地震保険の付保の基準に利用される場合もある。一般に、躯体だけでなく建築設備の被害も含む。
    出典:国土交通省 不動産証券化に係る用語集

ページトップへ戻る